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1) Duración en vivienda habitual: qué dice la LAU y qué pasa de verdad
Cuando alguien me pregunta cuánto debe durar un contrato de alquiler de vivienda habitual, suelo empezar con mi frase de cabecera: “En vivienda habitual, el mínimo no lo decides tú: lo marca la ley.” En el día a día de Valencia, esta es la confusión que más repito y, si me apuras, la que más conflictos evita cuando se entiende bien.
5 años vs 7 años (persona física o empresa) y prórroga tácita de 3 años
En la práctica, el esquema con el que trabajo es este:
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Si el arrendador es persona física (propietario particular): el inquilino tiene derecho a estar hasta 5 años si quiere.
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Si el arrendador es persona jurídica (empresa): el inquilino puede estar hasta 7 años.
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Después de esos 5/7 años, si nadie dice lo contrario en tiempo y forma, el contrato puede prorrogarse hasta 3 años más de manera anual.
Este marco legal manda por encima de lo que pongas en el papel. Lo vi clarísimo con José, propietario en Ruzafa, que en 2021 llegó con un borrador fijando 10 meses “de prueba”. Le expliqué que, aunque lo escribiera, si el inquilino quería, tenía derecho a quedarse (5 años si él era persona física, 7 si firmaba como empresa), y que las prórrogas anuales eran automáticas salvo decisión del inquilino. Me miró como si exagerara y remató con “¿y si pongo que no quiero prórroga?”. Mi respuesta fue directa: puedes escribirlo, pero la prórroga legal va primero.
¿Se puede firmar por menos de 1 año? Lo que ocurre en la práctica
Sí, puedes firmar por 6 o 10 meses… y por 1 día si te pones literal. Pero en vivienda habitual, ese plazo “corto” no impide al inquilino acogerse al mínimo legal (5/7 años). Es decir, aunque el papel diga “10 meses”, si el uso real es de vivienda habitual y el inquilino quiere quedarse, se queda. Por eso insisto a propietarios y a inquilinos en separar: lo que escribes vs lo que de verdad haces con la vivienda.
| Situación del arrendador | Mínimo legal si el inquilino quiere | Tras el mínimo |
|---|---|---|
| Persona física | 5 años | Prórrogas anuales hasta 3 años |
| Persona jurídica | 7 años | Prórrogas anuales hasta 3 años |
Preaviso del propietario e inquilino tras los 5/7 años
Aquí también veo lío. El preaviso no sustituye la duración, solo ordena la salida cuando ya corresponde. Después de los 5/7 años (y en su caso, dentro de las prórrogas), cada parte debe comunicar con antelación que no quiere seguir. En mi experiencia, el error típico es creer que “con avisar 30 días me voy cuando me apetece”, y no. El preaviso es una condición de salida, no una llave mágica para romper el mínimo legal.
Un ejemplo real: un inquilino en Benimaclet me llamó un 28 de agosto para irse el 1 de septiembre porque “la ley decía que con avisar bastaba”. Le tuve que explicar con calma que el preaviso de 30 días solo opera cuando ya has pasado los 6 meses de permanencia mínima del inquilino (desistimiento) y dentro de las reglas pactadas; no es un atajo para saltarte la duración.
2) Alquiler de temporada bien hecho: documentos y errores que lo invalidan
El alquiler de temporada es el primo que siempre llega tarde a la fiesta y lo confunden con vivienda habitual. Aquí la duración es libre, pero solo si existe una causa temporal real que lo justifique. Yo suelo pedir pruebas y dejar claro el motivo en el propio contrato: fechas, actividad, y retorno previsto.
Cómo justificar temporada (estudios, proyectos, desplazamientos)
Caso real de 2023: una inquilina de máster que quería firmar 6 meses cerca de la Universidad de Valencia. Ella tenía matrícula con fechas y objetivo académico claro. Perfecto: adjuntamos la matrícula, mencionamos el motivo temporal en el contrato y fijamos inicio y final acordes. Con temporada bien justificada, la duración se adapta a la realidad del uso, y no hay que forzar las costuras de la vivienda habitual.
Checklist práctico que aplico (y funciona):
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Documento que acredite el motivo (matrícula, contrato de proyecto temporal, desplazamiento laboral con retorno, etc.).
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Fechas concretas de inicio y fin.
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Cláusula que describa el uso temporal (no residencia habitual).
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Coherencia: empadronamiento, colegios, trabajo… si todo apunta a arraigo, cuidado.
Señales de uso habitual aunque el contrato diga “temporada”
Mi frase talismán: “El contrato no es lo que tú llamas, es cómo se usa.” El error que más veo es firmar “temporada” para esquivar prórrogas, sin motivo real. Si el inquilino vive allí como residencia principal (empadrona a la familia, organiza su vida allí, etc.), puede reclamar las prórrogas obligatorias. Y entonces llegan los roces. Mi consejo a propietarios es siempre el mismo: no llames temporada a lo que no lo es. Sale caro.
3) Duración máxima: por qué la ley no fija tope y cuándo “muchos años” se vuelve un problema
Que no haya un máximo legal en vivienda habitual no significa que debas firmar “porque sí” por 10 o 15 años. En 2022 atendí a un propietario en Mislata que quería un contrato de 10 años para “asegurarse ingresos estables”. Le planteé la foto completa: si más adelante necesitas recuperar la vivienda para ti o para familiares, o si tus circunstancias cambian, un plazo tan largo te puede atar de manos. Tras hablarlo, lo redujo a 5 años y se quedó tranquilo.
Recuperación de vivienda para uso propio/familia: requisitos y plazos
Aquí soy muy prudente: si prevés que podrías necesitar la vivienda, firmar un plazo razonable y dejar claras las condiciones desde el inicio evita disgustos. No me meto a copiar artículos de la ley en el contrato, pero sí dejo claro el marco (vivienda habitual, prórrogas legales, comunicación en plazo) y evito promesas que luego no puedas cumplir.
Cláusulas que no pueden faltar si firmas a largo plazo
En contratos largos, cuido especialmente:
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Objeto y uso: vivienda habitual (o temporada con causa).
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Duración y prórrogas conforme a ley (sin inventos).
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Comunicación y plazos: cómo, cuándo y por qué vías se notifican decisiones.
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Revisión de renta y mantenimiento: reglas claras reducen roces.
4) Salir antes del contrato: art. 11 LAU, penalización proporcional y ejemplos
Otra fuente de malentendidos: el desistimiento del inquilino. Lo que explico a diario es: si te vas antes de tiempo, se puede aplicar una indemnización de una mensualidad por cada año de contrato no cumplido, prorrateada. Pero ojo: hay que haberlo pactado por escrito. Para que lo vean, uso ejemplos simples.
Cálculo paso a paso con varios escenarios
Escenario A — Firmas 12 meses y te vas a los 8 meses
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Tiempo no cumplido: 4 meses.
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Base: 1 mensualidad por cada año no cumplido → 1 mensualidad × (4/12) = 0,33 mensualidades.
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Si la renta es 900 €, la indemnización sería 900 × 0,33 ≈ 300 €.
Escenario B — Firmas 24 meses y te vas a los 15 meses
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Tiempo no cumplido sobre el segundo año: 9 meses.
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1 mensualidad × (9/12) = 0,75 mensualidades.
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Con una renta de 950 €, serían 712,50 €.
Escenario C — No hay cláusula de indemnización
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Si no lo pactaste por escrito, no pretendas cobrar. Lo digo mucho y me evita discusiones estériles.
Preaviso de 30 días: cuándo vale y cuándo no
El famoso preaviso de 30 días del inquilino es una condición de salida cuando ya puede desistir (tras 6 meses de contrato, salvo que la normativa o lo pactado indiquen otra cosa). No es un botón rojo para romper el mínimo legal. De nuevo, “preaviso” no es “duración”. Me he visto demasiadas veces repitiendo esto por teléfono a finales de mes.
5) Dudas rápidas que escucho cada semana (y respuestas claras)
“¿Puedo poner contrato de 4 meses?”
Sí puedes ponerlo en papel, pero si el uso es vivienda habitual, el inquilino puede quedarse hasta el mínimo legal (5/7 años). Si de verdad es temporal, justifícalo con documentos y fechas.
“¿Y si escribo ‘sin prórroga’?”
Adelante, pero la prórroga legal manda. Si firmas para vivienda habitual, no anulas por contrato los derechos de prórroga del inquilino. Esto se lo dije a José y a muchos más: no intentes doblar la ley; ella siempre gana.
“¿Cambia algo en la Comunitat Valenciana?”
En plazos de duración, no. La LAU estatal es la que regula la duración. Las comunidades autónomas pueden tener ayudas, registros o requisitos administrativos, pero no cambian los mínimos y prórrogas de los contratos.
FAQs (rápidas)
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¿Puedo echar al inquilino cuando quiera? No por “querer”. La duración y las prórrogas marcan los tiempos; hay supuestos y preavisos que cumplir.
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¿Hay máximo de años? No hay tope legal en vivienda habitual, pero firmar “muchos años” puede ser mala idea si tus planes cambian.
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¿Si firmo 6 meses y me quiero quedar, puedo? Si el uso es habitual y cumples, puedes permanecer hasta el mínimo legal.
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¿La penalización por irme antes siempre aplica? Solo si está pactada por escrito y se calcula proporcionalmente al tiempo no cumplido.
