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Qué dice la ley: 30 días, intereses y excepciones
La regla general es sencilla: el arrendador dispone de 30 días desde la entrega de llaves para devolver la fianza (en todo o en parte, si hay importes justificables que descontar). Pasado ese plazo, y si no hay una causa objetiva y probada para retenerla, pueden devengarse intereses sobre la cantidad pendiente.
Ahora bien, esos 30 días no deberían usarse como excusa para “ya te diré”. En mi experiencia, cuando el inquilino llega al día 30 sin noticias claras, el conflicto está servido. La clave no es solo cumplir el plazo, sino comunicarlo: durante esas cuatro semanas debería existir al menos un mensaje por escrito con estado, importes estimados y fecha de pago.
Punto práctico: la cuenta atrás empieza con la entrega de llaves y del piso. Documentar esa entrega (acta simple firmada + fotos o vídeo) te ahorra discusiones sobre cuándo empezó el plazo. Yo en Bilbao siempre hago una mini-acta con cuatro cosas: contador de suministros, llaves entregadas, limpieza general y observaciones.
Excepciones habituales
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Daños acreditados: si hay reparaciones necesarias y demostrables (con presupuesto o factura), se puede retener la parte proporcional mientras se cierra el importe final.
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Deudas de suministros: si el contrato lo exige, se puede esperar a la última facturación. Aun así, recomiendo devolver el resto y dejar retenido solo el importe razonable y justificado.
Qué puede (y qué no) descontarse de la fianza
Aquí es donde más fricciones veo. Como inquilino en Valencia me quisieron descontar “limpieza general” y “repintado por uso”, sin pruebas del estado inicial. No tenía fotos del día de entrada y acabé recuperando solo parte. Años después, como casero en Bilbao, hice lo contrario: mostré fotos de entrada y salida, acredité una persiana rota y un colchón muy deteriorado; desconté solo eso y devolví el resto en diez días. El inquilino dijo literalmente: “Vale, en eso tienes razón”.
Desgaste por uso vs. desperfecto acreditado
Para separar lo razonable de lo abusivo, uso esta regla sencilla:
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Desgaste normal (NO se descuenta): señales lógicas del paso del tiempo con uso diligente (pequeñas rozaduras, bombillas fundidas, pérdida leve de color de pintura).
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Desperfecto (SÍ se puede descontar): roturas, manchas profundas, quemaduras, mobiliario o electrodomésticos dañados por mal uso.
| Caso | ¿Descontar? | Prueba recomendada | Nota útil |
|---|---|---|---|
| Repintado general por uso | ✘ No | Fotos de entrada y salida (para demostrar que no hay daño) | Solo procede pintar por daños puntuales y acreditados. |
| Limpieza post-mudanza estándar | ✘ No | Contrato + inventario (nivel de limpieza razonable) | Si hay suciedad anormal y fotos, podría ser deducible. |
| Persiana rota | ✔ Sí | Fotos antes/después + factura o presupuesto | Ejemplo real: deducción aceptada sin discusión. |
| Colchón hundido o dañado | ✔ Sí | Fotos comparativas + factura; indicar antigüedad | Aporta evidencia del mal uso o deterioro anormal. |
| Golpe en encimera o puerta | ✔ Sí | Fotos + presupuesto o factura | Si es simple desgaste, no procede el descuento. |
| Pequeñas marcas en paredes | ✘ No | — | Generalmente se considera uso normal. |
Diferencia entre fianza y depósito adicional
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Fianza legal: garantía mínima obligatoria (un mes en vivienda habitual).
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Depósito adicional/garantías: cantidades extra pactadas (aval, depósito complementario). No confundas: su finalidad y devolución puede seguir reglas distintas al mes de fianza. Si pactaste depósito adicional, déjalo por escrito con condiciones y plazos específicos.
Entrega de llaves sin sorpresas: inventario, fotos y recibos
Si tuviera que quedarme con una sola práctica, sería esta: acta + fotos con fecha. No hace falta un informe técnico; un inventario sencillo y 15-20 fotos bien tomadas (estancias, electrodomésticos, detalles) valen oro. En un piso que gestioné, un vídeo del día de entrada y otro del día de salida resolvieron una discusión en cinco minutos.
Checklist de salida con ejemplos reales
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Lecturas de contadores (luz, agua, gas) y fotos.
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Llaves y mandos: cuenta cuántos juegos se entregan.
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Limpieza: estándar de “entrega razonable”; no hace falta “obra nueva”.
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Incidencias: lista breve de observaciones (p. ej., “persiana habitación no sube”).
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Fotos/vídeo: panorámicas + detalles de zonas propensas a disputa (paredes, baño, cocina, colchón, persianas).
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Firma: inquilino y propietario (o representante) firman un acta simple.
Modelo de recibo de devolución (plantilla)
Recibo de devolución de fianza
Arrendador/a: [Nombre y DNI]
Inquilino/a: [Nombre y DNI]
Inmueble: [Dirección] — Contrato de fecha [dd/mm/aaaa]
Entrega de llaves: [dd/mm/aaaa]
Fianza entregada: [€]
Descuentos justificados (adjuntar pruebas): [Concepto — €]
Importe devuelto: [€]
Fecha de pago: [dd/mm/aaaa] — Método: [Transferencia/…]
Observaciones: [ … ]
Firmas: [Arrendador/a] [Inquilino/a]
Si no te devuelven la fianza: pasos claros y mensajes tipo
He visto de todo: desde “en dos semanas te la hago” hasta tres meses de silencio. Lo que no funciona es esperar indefinidamente. Lo que sí funciona es comunicar por escrito con cifras y fecha. Cuando yo he tenido que retener algo, siempre envío un mensaje tipo: “Se descuenta X por este motivo y el resto se devuelve tal día”. La fianza no es un ingreso extra; es dinero del inquilino salvo justificación.
Recordatorio amistoso (día 7–10)
Asunto: Devolución de fianza — [Dirección]
Hola, [Nombre]. El día [dd/mm] entregué llaves y firmamos el acta. ¿Puedes confirmarme la fecha estimada de devolución? Si prevés algún descuento, indícame por favor concepto e importe para revisarlo. Gracias.
Requerimiento formal y burofax (tras 30 días)
Asunto: Requerimiento devolución fianza — [Dirección]
A [Fecha]. Yo, [Nombre y DNI], requiero la devolución de [€] correspondientes a la fianza del contrato de [dd/mm/aaaa], entregada llaves el [dd/mm].
Solicito pago en 5 días hábiles a [IBAN]. En caso de existir descuentos, justifíquelos documentalmente (facturas/presupuestos) y transfiera el resto.
De no atenderse, ejercitaré acciones incluyendo el interés legal desde el [dd/mm].
Firma, [Nombre y datos].
(Envíalo por un medio fehaciente; el burofax con certificación de contenido es el estándar.)
Consejos prácticos para caseros e inquilinos
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Anticípate: agenda la revisión final una semana antes de la mudanza. Así hay margen para reparar algo menor sin tocar la fianza.
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Transparencia: si eres casero y crees que habrá un descuento, avísalo en 48–72 h con fotos y presupuesto. Genera confianza aunque haya una retención parcial.
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Divide y vencerás: si hay dudas sobre una factura pendiente de suministros, devuelve el resto y deja retenido lo razonable (por escrito).
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Cierra en 10 días si puedes: en Bilbao, cuando devolví en 10 días con todo explicado, la relación terminó bien. La rapidez reduce roces y reseñas negativas.
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Nunca entregues llaves sin evidencias: como aprendí en Valencia, sin fotos de inicio se vuelve “tu palabra contra la mía”. Hoy, con el móvil, no hay excusa: fotos, vídeo y a Google Drive.
Cronograma recomendado (día 0 a día 30)
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D-7 a D-1: pre-revisión y arreglo de detalles menores (rozaduras, bombillas).
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Día 0: entrega de llaves + acta + fotos/vídeo + lecturas.
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Día 1–3: mensaje del casero con estado, posibles descuentos y fecha de pago.
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Día 7–10: recordatorio amistoso si no hay fecha clara.
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Día 15–20: confirmar importe final (con facturas si hay descuentos).
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Día ≤30: pago de la fianza (total o resto).
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Día 31+: si no hay pago ni justificación, requerimiento formal e intereses.
FAQs
¿Pueden descontarme pintura o limpieza general?
Si es desgaste normal, no. Solo procede por daño concreto y acreditado (fotos/facturas).
¿Qué hago si llegan los 30 días y no hay devolución?
Envía un requerimiento formal (mejor burofax), reclama interés legal y da un plazo corto (5 días hábiles) para el pago.
¿Cómo demuestro el estado del piso sin peritaje?
Inventario básico + 15–20 fotos + vídeo corto en entrada y salida. Guarda en la nube y adjunta enlaces cuando haga falta.
¿Y si faltan facturas de suministros?
Que el casero devuelva el resto y retenga solo lo razonable por escrito; cuando llegue la factura final, se ajusta.
