Alquilar habitaciones en tu propia casa puede parecer algo informal… pero para Hacienda no lo es. Yo mismo lo viví: cuando empecé a alquilar dos cuartos de mi piso a estudiantes, descubrí que debía declararlo como si fuera un pequeño negocio. Eso sí, si lo haces bien, puedes aprovechar deducciones y pagar bastante menos. Aquí te explico paso a paso cómo funciona esto en 2025, qué puedes deducir y cómo evitar líos con el fisco.
Índice
¿Es obligatorio declarar el alquiler por habitaciones?
Diferencias clave entre alquilar una habitación y toda la vivienda
Sí, es obligatorio. Aunque solo alquiles una parte de tu casa, Hacienda lo considera un rendimiento del capital inmobiliario y, por tanto, debe aparecer en tu declaración de la Renta. No importa si cobras poco, o si es una sola habitación.
Eso sí, alquilar por habitaciones no es lo mismo que alquilar una vivienda entera: cada contrato debe especificar qué habitación alquilas, el uso compartido de zonas comunes y el destino del alquiler. Si no cumples eso, Hacienda podría decir que no estás alquilando “vivienda habitual” y quitarte beneficios fiscales.
Qué dice Hacienda en 2025
La novedad de este año es muy buena: desde julio de 2025, Hacienda ha confirmado por escrito que sí se puede aplicar la famosa reducción del 60% al alquiler por habitaciones, siempre que:
- El inquilino use la habitación como vivienda habitual (por ejemplo, si se empadrona allí).
- Haya un contrato por escrito.
- Lo declares correctamente en la Renta.
Yo ya he aplicado esa reducción este año y te aseguro: ¡vale la pena!
¿Cómo tributan estos ingresos en el IRPF?
Ingresos íntegros vs. rendimiento neto
Lo que cobras por el alquiler se llama ingreso íntegro. A ese importe le puedes restar ciertos gastos relacionados con la parte alquilada, y así obtienes el rendimiento neto, que es lo que realmente tributa.
En mi caso, alquilo dos habitaciones que ocupan el 30 % de mi vivienda. Por eso puedo deducir el 30 % de los gastos comunes (luz, agua, internet, comunidad, IBI, intereses de hipoteca…). Es clave llevar esos cálculos claros.
Reducción del 60%: cuándo aplica y requisitos
Este es el beneficio estrella: si el alquiler es para vivienda habitual, puedes reducir el 60 % del beneficio neto. Es decir, solo tributas por el 40 %. Esto aplica tanto si vives tú también en el piso como si no, mientras se cumplan las condiciones.
Yo alquilo a estudiantes que se empadronan allí. Eso me permite aplicar la reducción sin problema.
Alquiler turístico o con servicios: cambia todo
Si en cambio alquilas por días, semanas o por plataformas como Airbnb o Booking, no puedes aplicar esa reducción. Hacienda lo considera arrendamiento turístico o incluso actividad económica si incluyes servicios como limpieza, comidas o check-in. En ese caso, tributas por el 100 % y podrías necesitar darte de alta como autónomo.
Qué gastos se pueden deducir (y cómo calcularlos)
Suministros, comunidad, IBI, hipoteca y más
Puedes deducir todos los gastos que estén relacionados con la parte alquilada. Algunos ejemplos:
- Suministros (agua, luz, gas, internet): proporcional al espacio alquilado.
- IBI, comunidad, seguro del hogar: también proporcionales.
- Intereses de hipoteca: solo la parte correspondiente y solo si no es tu vivienda habitual.
- Amortización del inmueble: hasta el 3 % anual del valor (excluido el suelo).
- Reparaciones y mantenimiento, siempre que no sean mejoras o ampliaciones.
Cómo aplicar el prorrateo según metros alquilados
Haz un cálculo proporcional. Por ejemplo: si tu piso tiene 100 m² y alquilas 30 m² (dos habitaciones), puedes deducir el 30 % de los gastos comunes.
Ejemplo práctico: declarar dos habitaciones
Yo alquilo dos habitaciones que me generan 800 € al mes. Mis gastos deducibles proporcionales son unos 280 € al mes. Así, declaro unos 520 € mensuales de rendimiento neto, y a eso le aplico la reducción del 60 %, por lo que en realidad tributo solo por 208 € al mes.
Cómo declarar el alquiler por habitaciones paso a paso
Qué casilla se usa en la Renta 2025
En el modelo 100 (la Renta anual), debes incluir estos ingresos en la sección de “Rendimientos del capital inmobiliario”. Ahí podrás añadir ingresos, deducciones y la reducción del 60%.
Documentos que conviene guardar
Ten siempre a mano:
- Contratos firmados con cada inquilino
- Justificantes de empadronamiento (si aplica)
- Facturas de suministros y comunidad
- Recibos de cobro de alquiler
Esto te protege ante una posible revisión o inspección.
Qué pasa si no lo declaras
Ojo: Hacienda cruza datos con padrones, bancos y suministros. Si detecta ingresos sin declarar:
- Pierdes el derecho a aplicar la reducción del 60 %
- Te aplican sanciones del 50% al 150% del importe
- Cargan intereses de demora y recargos
Créeme, no vale la pena arriesgarse.
¿Y si Hacienda lo considera una actividad económica?
Claves para no pasarte de la línea
Ofrecer habitación con servicios adicionales (limpieza, comidas, atención continuada) podría hacer que Hacienda considere que ya no es un simple alquiler, sino una actividad económica.
Cuándo hay que darse de alta como autónomo
Si alquilas varias habitaciones, de forma habitual y con servicios, puede que tengas que:
- Darte de alta en autónomos
- Presentar declaraciones trimestrales (modelo 130 o 303)
- Incluir IVA si corresponde
Alquiler + servicios = nuevo escenario fiscal
Un alquiler simple no lleva IVA. Pero si incluyes servicios, podrías estar obligado a facturar con IVA y tributar en estimación directa. Si llegas a ese punto, lo mejor es consultar con un asesor.
Consejos prácticos para hacerlo bien (y dormir tranquilo)
Usa contratos claros y registra empadronamiento
Haz contratos por escrito donde se especifique:
- Qué habitación se alquila
- Uso compartido de zonas comunes
- Duración y precio
- Si el inquilino vivirá ahí como habitual
Si se empadrona, mejor: eso demuestra el uso como vivienda habitual.
Controla ingresos y gastos desde el principio
Lleva tus cuentas claras: cuánto cobras, cuánto gastas y qué parte corresponde al alquiler. Tenerlo documentado te facilita declarar y defenderte si Hacienda pregunta.
Herramientas que te ayudan a no meter la pata
Yo uso una hoja de cálculo simple, pero también hay plataformas como Homming que ayudan a:
- Controlar pagos e incidencias
- Generar informes para Hacienda
- Centralizar toda la documentación
Vale la pena si tienes varios inquilinos o no quieres complicarte.
Preguntas frecuentes sobre declarar alquiler por habitaciones
¿Puedo aplicar la reducción del 60% si vivo en el mismo piso?
Sí, siempre que el inquilino use la habitación como vivienda habitual y haya contrato por escrito.
¿Qué porcentaje de gastos puedo deducir si alquilo una habitación?
Depende del tamaño de la habitación respecto al total de la casa. Calcula la proporción.
¿Hay que declarar aunque gane poco?
Sí. No hay mínimo exento. Todo ingreso debe declararse.
¿El alquiler por habitaciones lleva IVA?
No, si es vivienda habitual. Sí puede llevarlo si se ofrecen servicios adicionales.
¿Qué pasa si alquilo por días en Airbnb?
Entonces no es vivienda habitual, no aplica la reducción del 60% y podrías estar obligado a tributar como actividad económica.
